1億円超物件ほど売れる都心なぜ

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1億円超物件ほど売れる都心なぜ

むしろ注目していただきたいのは、東京23区の新築マンション価格が平均で1億円を超えた2021年4月と8月には、億ションの契約率が80％を超えている点。1億円以上のマンションのほうが一般的なマンションより売れているわけだ。

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億ションとは、分譲マンションの中でも、1戸当たり1億円以上で販売されているものを指します。マンションの「マン」を「万」と見立てたうえで、その単位を「億」にすることで、「億ション」になったというわけです。マンションを購入するとなると、どれくらいの価格が思い浮かぶでしょうか。2,000万円、5,000万円といった数字を中心としてイメージしているようであれば、「億」という単位が付くマンションは、非常に高価なものに感じられるでしょう。

バブル期には土地の値段が上がったこともあり、マンション1戸の価格が1億円を超えるケースが多くなりました。とくにデザインや設備が優れている高級マンションでなくても、億ションとなる場合も数多く出るようになります。

億ションと呼ばれる、1戸当たり1億円を超えるような高額なマンションが売れるにはいくつかの理由が考えられます。そのひとつが、長く続いている低金利です（2023年4月時点）。この低金利が、購入資金の面で億ションの購入を後押ししています。住宅ローンの金利が低ければ、より大きな資金を借り入れても返済が可能と判断できるようになります。低金利下でどれだけの資金を用意できるか検討した結果、億ションに手が届くことが判明するケースが増えたということです。2022年から2023年にかけては、金利動向に注目が集まるようになりました。今後の億ション人気に影響を与えることがあるかもしれません。

1億円以上のマンションを多数手がける大手不動産会社の営業担当者は、「都心やその周辺の高額マンションほど資産価値が高く、将来の値上がり期待が大きい。そのため、高額であっても富裕層が競って購入している」としている。

また、マンションの中でも高級マンションに分類され、1戸当たりの分譲価格が1億円を超えるタイプが、一般的なマンションと区別されて億ションと呼ばれています。

たとえば、専有面積にしても、東京の都心では1億円台のマンションは100㎡前後までが中心だが、150㎡から200㎡以上のゆとりある広さの物件は2億円以上になる。構造、外観デザインから仕様・設備、管理サービスに至るまで、1億円台までの住戸が中心の物件と、2億円以上が多い物件では差が大きくなりつつあるといわれる。

しかも、1億円以上でありながら、一般的なマンションと変わらず売れている。図表2は、やはり不動産経済研究所による新築マンションの月間契約率を示している。契約率とは、発売月に売れたマンションの割合を示しているが、ブルーの折れ線グラフを示す全体の契約率と、オレンジの折れ線グラフの1億円以上のマンションの契約率にはさほど大きな差はない。

1950年代にはすでに、日本にもマンションと呼ばれる建物が存在していました。1戸の販売価格が1億円を超える分譲マンションが初めて登場したのは、1960年代といわれています。住環境が良い場所に建てられ、デザインが凝っていたり設備が充実していたりする高級マンションでした。バブル期までは億ションの数も限られていて、芸能人が購入するなど、人々のあこがれや羨望の的となる存在となっていました。

そうした中、億ションの購入を目指すのであれば、まず気になるのが資金の準備です。住宅ローンの借り入れを含めて、1億円以上の資金を用意するのは難しい場合もあるでしょう。

それにしても、そんな高額なマンションを誰が買っているのか、買えるのか。大手不動産会社の億ションの販売担当者によると、「1億円台まではパワーカップルなどの高額所得者が住宅ローンを組んで購入できるが、2億円以上になるとローンで買う人はほとんどいない。ほぼ例外なく現金買い」と明らかに購入層が異なるという。

全体の発売戸数に占める1億円以上のマンションのシェアは図表1の折れ線グラフにあるように、月によって10％を超えることもある。2021年4月、8月、2022年2月には15％前後まで増えている。立地先としては東京23区が中心なので、2022年4月と8月には、東京23区の平均価格が1億円を超えたほどであり、大げさにいえば、億ションもごく普通に市場に受け入れられている。

これを現在の市場に当てはめて考えると、需要が供給を上回っている状態だと言えます。では少子化が進む日本でなぜ「需要＞供給」となるのか？それは、住宅を供給する事業者（住宅販売会社等）が、供給を絞り込んでいることがひとつの理由です。特に新築マンションは、都心部やターミナル駅など利便性の高い人気エリアに集中しており、こうしたエリアはもともと相場が高い上、投資目的の需要も集まりやすく、マンションの平均価格を押し上げる要因となっています。結果として新築マンションは値上がりし、周辺の中古マンション、さらに郊外のマンション、一戸建への上昇が波及しているわけです。

しかし、「人口減少」や「マンションが飽和状態になっている」今、なぜ中古マンションは値下がることはないのでしょうか。ここからは、中古マンションがなかなか値下がらない理由について説明していきましょう。