大手5行 住宅ローン変動金利上げ

日銀がどこまで利上げを進めるのか十分に見通せない中、固定型への注目度が高まりつつある。金利を最長３５年固定する住宅ローン「フラット３５」を主に扱うＳＢＩアルヒでは、昨年１０～１２月期のフラット３５の申込件数が７～９月期と比べ１割以上増えた。

画像出典：住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者調査（2024年４月調査）」

国内大手5銀行は31日、契約者の多くが選ぶ変動型の住宅ローン金利を4月から引き上げると発表した。三菱UFJ銀行は0.25％上げる。日銀による1月の利上げなどを受けた対応。

株式会社Erwin 代表取締役 マイホーム購入の相談窓口 代表、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、住宅FPエキスパート。不動産や住宅予算診断、住宅ローンの専門家として、第三者的な立ち位置からのお金の専門家として、その後の人生を考えた上でのアドバイスを行っている。不動産に関わる知識や税務などのライティングに携わる。

わたしたちのミッションは家を売ることではありません。適正予算を把握しないで商談に挑んだ結果、住宅予算とコスト（返済）とのミスマッチで後々泣く泣くマイホームを手放す人が増加している中、一人でも多くのお客様がそうした住宅予算のミスマッチを無くしていくことがわたしたちの役割です。

住宅ローン契約者の約８割が利用する変動型の基準金利は、５行とも据え置き、年２・４７５～２・６２５％とした。最優遇金利は０・３４５～０・６２５％となる。

現状の日本経済や日本政府の財政は、超低金利が続くことが大前提になっています。例えば、住宅ローンを現在借りている世帯で、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」によると、変動金利を選択している世帯は何と全体の約85％にのぼります（変動金利が59％、期間固定金利が26％）。ここ10年の間に、低金利をフルに利用して少々無理なローンを組む人が増えたこともあり、日銀がもし利上げをすれば住宅ローンの返済額が増え、これらを選択した多くの世帯の家計を直撃します。世間は生活に関わる物品やライフラインの度重なる値上げラッシュ（インフレ）で混乱を起こし始めています。日本経済がこうしたインフレに弱いのは、賃金は上がらないのに家計負担だけが増える脆弱(ぜいじゃく)な経済構造が背景にあるからです。もし仮に日銀が円安を抑えるために金利を引き上げれば、住宅ローン金利や企業の借入金利も連動して上がり、経済活動が冷えることになります。

そのため、私たち株式会社Ｅｒｗｉｎが運営するマイホーム購入の相談窓口では、はじめてマイホームを検討される方に向けて安心して住宅購入をしていただくために無料勉強会を開催しております。住宅取得までの全体の流れやお得な住宅ローンの選びかた、失敗しない住宅予算の考え方などを住宅専門ファイナンシャルプランナー(FP)が中立な立場でアドバイスいたします。

今回、住宅ローン金利引き上げが今後の住宅購入に与える影響というテーマで説明してきましたが、後半でお話した部分は結局のところ変動金利や固定金利の特徴の話なのです。つまり、どのような世の中の状況下でも大前提になるのは、私たちが住宅購入を検討する前にしないといけないことは慌てずに変動金利や固定金利のリスクや特徴を理解しつつ、ベストな選択をすることです。例えば、変動金利を検討する場合は金利が上昇した場合をある程度想定して金利を上げた資金計画を事前に立ててみることや、固定金利を検討する場合は将来の自分達の人生設計に当てはめて資金的に問題がないのか（資金ショートしないか）をチェックして住宅予算を事前に把握して住宅ローンの選択をすることが将来的にお金に困ることを防ぐカギとなります。

こうした将来わたしたちに潜んでいるリスクに関しては、残念ながら売り手である住宅会社や不動産会社、銀行は決して教えてくれませんし、将来のリスクを踏まえた資金計画を立ててくれることはまずありません。過去の記事：ベストな住宅ローンの選びかたは？

現在の状況下で、一見すると住宅ローンを借りるなら変動金利が良いのでは？と思いがちですし、住宅会社や不動産会社、銀行など売り手にとっても提案しやすい変動金利をとなりがちです。しかし、そこには大きな落とし穴が潜んでいます。仮に日銀が本当にこの先経済悪化リスクを織り込んでも世界の流れに倣って利上げに転じたら？5年ルールや125％ルールがあるから安心だと思う方は大きな間違いで、それらは返済額の制限ルールのため、金利上昇の影響は必ず受けることになります。上がった金利負担分ばかりを毎月返済し続け、結果元本がなかなか減らないという大きなリスクも起こりえます。

なぜ、世界的な金利上昇局面にあるのに、住宅ローンの変動金利は低下する傾向があるのでしょうか？ 多くの銀行は、長引く不景気で企業の資金借り入れが低調なため、薄利ながら破綻リスクが少ない住宅ローンを有望な商品として積み上げたいと考えています。その中でも力を入れている金利タイプが変動金利です。変動金利は0.4％を割り込むような低金利となっており、一方で住宅ローン控除により支払った所得税等が最大0.7％戻ってくるので、実質的な金利はマイナスになることもあり、こうした事情により借り手にとっての負担感が低いため、長期固定金利の住宅ローンに比べて売りやすくなっています。また、世界的なインフレ状況にある中で、インフレを抑えるために世界各国の中央銀行は金利の引き上げに躍起になっている。一方で、日本銀行だけは低金利政策を継続しており、変動金利については「すぐに上昇しないだろう」という見方をする人も多く、変動金利に人気が集中しています。

冒頭の話に戻りますが、大手銀行5行が長期金利の上昇傾向を踏まえ、代表的な固定期間10年の基準金利を引き上げる公表を行いました。これについては日銀の10年国債（長期金利）を無制限に買い取る、指し値オペが実施されている限りは固定金利や変動金利が上がり続けるということは起こらないでしょう。ただし、無期限に指値オペが実行されている状況は「正常な経済の状態」ではなく、2023年4月の日銀総裁の交代によって解除され世界の例に漏れず利上げに転じるのかどうかは不透明であり、もしそうなった場合は賃金が上がらない日本経済は大打撃を被るでしょうが金利は上昇していくことになります。その場合、真っ先に影響を受けるのは固定金利と期間固定型の住宅ローンです。

現在10年国債の金利上昇により、固定金利と期間固定型の住宅ローンは若干は一定期間上昇傾向になる可能性があります。フラット35（頭金10％以上・借入期間21-35年）の場合、 2022年1月 1.300％・2022年2月 1.350％・2022年3月 1.430％・2022年4月 1.440％・2022年5月 1.480％・2022年6月 1.490％・2022年7月 1.490％とこのように半年で0.19％も金利が上昇している状況です。一方変動金利は短期金利の代表的な指標である日銀の政策金利（無担保コールレート）との相関関係が比較的強く、銀行による営業戦略で金利を決めている側面もあります。一部のメディアでは「住宅ローン金利が上昇」などと報道しているが、それは一側面しか見ておらず、変動金利は今も一部の銀行では低下しています。