東京23区マンション 1.3億円超に

不動産調査会社の東京カンテイ（東京・品川）が15日発表した4月の分譲マンション賃料は、東京23区が前月比1.2%高の1平方メートルあたり4608円だった。調査を開始した2004年1月以降の最高値を3カ月連続で更新した。都心で高級物件の供給が相次ぎ、全体の相場は上昇している。

首都圏（1都3県）の賃料は前月比0.5%高の3734円と、5カ月連続で上昇した。東京都と神奈川県がけん引して値上がりした。東京都は1.1%高の4440円、築年数が若返った神奈川県は2.3%高の2789円だった。

不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」はこのほど、2025年におけるLIFULL HOME’Sで掲載した東京23区の新築マンションの平均価格を区単位で発表した。

2025年上半期の東京23区の新築マンションの平均価格はどれくらいですか？

東京都心は再開発が進み、新築マンションの平均販売価格が１億円超えるという報道への驚きは以前より小さくなりつつありますが、最近では品川エリアに全戸１億円超のマンションが販売され、その倍率の高さが大きな話題となりました。建設業界においては、引き続き人手不足や資材価格などの高騰に伴い、販売価格は上昇していく傾向にあります。さらに昨年3月のマイナス金利政策の解除を受けて金利のある世界に戻り、金融機関が住宅ローンを引き上げ今後の支払いに不安を感じている方も少なくないでしょう。住宅性能基準が厳しくなるため、物件価格も上昇し、新築マンションの購入を考えている方にとっては「最後の低金利の買い時かもしれない」と考える“急げ派”と、「価格が高すぎるからもう少し賃貸で」と考える“様子見派”の二極化で「どこの物件を、いつ買うのが良いか」と難しい局面に立っている方もいるでしょう。2025年1月～5月に東京23区での新築マンションの販売価格をもとに「今、注目の街はどこか」を調査し、住宅市況の分析を行うLIFULL HOME'S総研チーフアナリストの中山登志朗の見解とあわせてまとめています。

東京２３区の新築マンションの平均価格が昨年、初めて１億円の大台を超えた。高嶺の花と言われた「億ション」だが、低金利が続く中、夫婦共働きで世帯年収が高い「パワーカップル」や富裕層を中心に需要は強く、資材や人件費の高騰を価格に反映しやすい状況だ。今後は金利上昇などの環境変化が見込まれるが、過熱感はしばらくおさまりそうにない。

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実需層は東京23区“外”での購入、および都内で中古マンション、リノベーションマンションの購入を専ら検討することになりますが、中古マンション価格も連動して上昇しており、一般的な給与所得者層の都内でのマンション購入はハードルが極めて高い状況と言えます。

2023年以降定期的に公表している東京23区の新築マンション価格推移ですが、コロナ明けから年を追うごとに価格上昇が顕著になり、今年の東京23区平均は1億4,402万円、平均坪単価も685.6万円と坪600万円の大台を突破し、前年比＋20.1％の大幅上昇となりました。3年連続して平均価格が1億円突破という異例の価格水準で、更に上昇する傾向が顕著です。

東京都心は再開発が進み、新築マンションの平均販売価格が1億円超えるという報道がなされている。最近では品川エリアに全戸1億円超のマンションが販売され、その倍率の高さが大きな話題となった。

2025年1-5月の新築マンションにおいて東京23区全体の平均平米単価は207.4万円、前期比120.1%となった。区ごとでみると23区のうち9割の21区で前期の価格を超え、最も平米単価が伸びたのは葛飾区（前期比155.3%）で、港区（同142.%）、大田区（同140.2%）が続く。葛飾区は前期に23区で唯一平米単価が100万円を切っていたが、39.5万円となり、今回23区全域で平米単価が100万円以上になった。

東京カンテイの井出⽒は「現在のマンション市場は、買い⼿も売り⼿も、純粋な『住まい』としての利⽤価値以上に『資産性』を重視する傾向が強まった。このままでは⼿堅い価格推移が⾒込める都⼼集中が今後、⼀段と加速しかねない」と話している。

一方、マンションを販売するデベロッパー各社は価格の急騰に対してほぼ東京都心部および周辺部での新規供給に絞り込み、国内外の富裕者層および投資（投機）目的の購入者など、ほぼ限られた購入者層に向けて物件販売を継続しています。結果的に新規供給は今後漸減し、2025年は首都圏の新築マンション分譲が2万戸を割り込む可能性もあります。

不動産経済研究所が17日発表した2025年上半期（1～6月）の東京23区のマンション1戸当たりの平均価格は、1億3064万円と過去最高を更新した。

23区の賃料上昇は5カ月連続だ。この5カ月間で8%上昇した。資金に余力のある富裕層も多く、賃料水準を押し上げている。分譲マンションの賃料は、住戸を持ち主が貸し出す際に設定する。東京カンテイが専有面積30平方メートル未満の住戸や事務所・店舗を除くファミリータイプを対象に、月額の平均賃料を集計した。