23区中古「億ション」10年で16倍

前期（2025年1～3月）比で価格はプラス3.8％～プラス10.6％、新築分譲時からの平均価格騰落率はマイナス1.9～プラス9.9ポイントでした。６エリア全てで価格が上昇しました。平均騰落率が高いのは東京23区と大阪市で、新築分譲時価格からの平均騰落率が東京23区でプラス111.5％、大阪市でプラス75.5％となりました。前年同期（2024年4～6月）比で平均価格と平均騰落率が最も上昇したのは東京23区でした。築年数別で最も騰落率が高かったのは東京23区の築11～15年で平均騰落率プラス143.4％、（新築時価格の約2.4倍）次いで東京23区の築16～20年でプラス136.1％となり、築6～10年のプラス108.8％と合わせ23区の３つ築年数帯で平均騰落率がプラス100％（新築時価格の2倍）を上回りました。全体傾向としては、全エリアで価格が上昇しました。

東京23区の平均価格は1億4,876万円で前期比プラス10.6％（プラス1,427万円）、前年同期比はプラス44.1％（プラス4,550万円）でした。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス111.5％で前期比プラス9.9ポイント、前年同期比プラス41.8ポイントとなりました。

国内外の富裕層の投資マネーが流入する都心6区では、売却益を求めて物件を手放す動きが増えている。不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインド（東京・港）のデータを基に集計したところ、築2年未満の物件の売り出し件数は24年に1400件を超え、23年の2.5倍となった。25年は5月末時点で350件を超えた。

京都市では、上京区が平均価格１億円を上回りました。平均騰落率が最も高かったのは中京区の新築分譲時プラス54.9％で、その他、東山区と下京区が平均騰落率プラス50％（新築時価格の1.5倍）を上回りました。築年数別では左京区と下京区の築11～15年で平均騰落率がプラス100％（新築時価格の2倍）を上回りました。烏丸御池を中心とした狭いエリアのマンションが大きく価格を押し上げています。

大阪市で平均価格が最も高かったのは北区の1億1,725万円、次いで中央区の1億304万円で、この２区の平均価格が1億円を上回りました。築10年以内では、西区、北区、中央区の3区で平均価格が１億円を上回っています。平均騰落率も北区が新築分譲時プラス114.0％で最も高くなりました。築年別では、福島区の築16～20年、西区の築6～10年、浪速区の築16～20年、阿倍野区の築16～20年、北区の築6～10年と築11～15年、築16～20年、中央区の築11～15年、築16～20年で平均騰落率がプラス100％（新築時価格の２倍）を上回りました。何れのエリアもタワーマンションが価格や騰落率を押し上げています。

名古屋市では、平均騰落率が東区、中区でプラス10％を超えたものの、その他は10区でプラス１ケタ台、4区でマイナスとなり、首都圏、関西圏と比べると、値上がりは少ない傾向にある。築年数別で最も高かったのは、西区の築11～15年で平均騰落率50.0％だった。名古屋駅近くのタワーマンションが相場を大きく牽引している。

名古屋市では、最も高かった中村区の平均価格が6,355万円、次いで千種区が6,037万円でこの２区の平均価格が6,000万円台を上回りました。平均騰落率が最も高かったのは千種区で新築分譲時プラス12.9％となりました。名古屋市では、平均騰落率がプラス10％を超えたのが千種区、東区、中区の３区のみで、その他は10区がプラス１ケタ台、3区がマイナスとなるなど、価格の上昇圧力は弱い傾向にあります。築年数別で最も平均騰落率が高かったのは、中村区の築6～10年でプラス33.5％でした。

東京23区では前期に引き続き、全23区の半数近くとなる千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、目黒区、世田谷区、渋谷区、豊島区の11区で平均価格が１億円を超え、港区では3億円、千代田区と渋谷区では2億円を超えました。平均騰落率が最も高かった港区では新築分譲時プラス168.7％（新築時価格の約2.7倍）、2番目に高かった千代田区でも平均騰落率がプラス153.2％（新築時価格の約2.5倍）となり、上位は120～170％（新築時価格の2.2～2.7倍）の平均騰落率となりました。築年数別で特に騰落率が高いのは千代田区と港区の築11～15年、築16～20年で、平均騰落率がプラス200%（新築時価格の3倍）を上回りました。千代田区は番町アドレスの物件、港区は当時供給が多かった湾岸エリアのタワーマンションの騰落率が突出しています。

神奈川区の築5年以内、西区の築6～10年と築16～20年、中区の築5年以内では平均価格が1億円を上回った。平均騰落率では神奈川区の築16～20年と西区の築11～15年、築16～20年で平均騰落率がプラス100％を超えた。みなとみらい地区をはじめとする沿岸部のタワーマンションが騰落率を引き上げる要因になっている。

前期（2024年7～9月）比で価格はマイナス0.4～プラス10.6％、新築分譲時からの平均価格騰落率はマイナス0.7～プラス10.2ポイントだった。今回は名古屋市を除く5エリアで価格が上昇した。平均騰落率が高いのは東京23区と大阪市で、ともに新築分譲時価格からの平均騰落率がプラス60％を超えている。

東京23区の中古マンション価格が3カ月連続で1億円を超えた。7月の平均希望売り出し価格は前月比1.4%高の70平方メートルあたり1億477万円で最高値を更新した。供給が減る新築マンションの代替として、中古マンションの需要が高まっている。

東京23区の平均価格は1億2,141万円で前期比プラス9.6％（プラス1,064万円）、前年同期比はプラス34.8％（プラス3,137万円）だった。流通した住戸の新築時からの平均騰落率はプラス92.2％で前期比プラス10.2ポイント、前年同期比プラス37.4ポイントとなった。

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリーは、独自視点で不動産マーケットの動向を発信している。今回は2024年第4四半期(10月～12月)の主要エリアの中古マンション価格動向をまとめた。

大阪市で平均価格が最も高かったのは北区の1億1,465万円で、市内で唯一平均価格が1億円を上回った。平均騰落率も北区が新築分譲時プラス104.2％で最も高くなった。梅田周辺のタワーマンションや大規模マンションの価格が新築時と比べて大きく高騰していることが要因。

前年同期（2023年10～12月）比で平均価格と平均騰落率が最も上昇したのは東京23区だった。築年数別で最も騰落率が高かったのは東京23区の築11～15年で平均騰落率プラス112.4％、次いで東京23区の築16～20年でプラス110.1％となり、23区の2つ築年数帯で平均騰落率がプラス100％（新築時価格の2倍）を上回った。