みんなで大家さん提訴へ 配当遅延

一般に、一定の条件を満たすと“実質的なパススルー課税”に近い取り扱い（配当控除や損金算入の特例）を受ける設計があり、投資家に現金分配が届きやすい構造です。小口商品と比べた際の最大の違いは「開示と監督の厳格さ」と「市場流動性（売りたいときに市場で売却しやすい）」です。

不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」運営元への行政処分を受け、処分が公表された6月17日の午後5時から24時間で、投資家四百数十人から解約の申し入れがあったことがわかった。期間中、一連のファンドに対する解約請求の総額は28億円以上になった。

「みんなで大家さん」出資者（60代）   「お恥ずかしい話ですけど、トータル9000万円（出資した）。解約メール出したら返信来て『6〜12カ月みておいてください』と。これは（出資金が）戻ってこないと思って」 出資した9000万円は、40年間コツコツ働いたお金や、老後の保険を解約して用意したお金でした。 「全部パァになっちゃうと思うと夜も眠れなかった。食事ものどを通らないし、10キロ近く痩せた」

3万8000人の投資家が参加する不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」。大阪府と東京都による30日間の業務停止命令に、事業者側は法的手段で対抗した。100億円を超える解約請求が寄せられる中、ロンドン証券取引市場へのグループ会社上場を計画するなど、事態は異例の展開を見せている。

2024年6月、東京都は販売会社「みんなで大家さん販売」に30日間の業務一部停止と指示処分を下した。契約成立前書面の不備や投資対象の変更に伴う説明不足が理由だった。同じ日に大阪府も営業者「都市綜研インベストファンド」に処分を下し、土地の記載誤りなどを問題視した。投資家からは「行政が動いた時点で危険信号だった」「もっと早く警告が広まっていれば投資しなかった」といった悔しさの声が上がっている。さらに2013年にも大阪府が60日間の業務停止を命じており、ガバナンスや説明義務の不徹底が繰り返されている構図が見て取れる。

共生バンク代表の栁瀨健一氏は、不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」の投資家向けに、第2弾となる動画メッセージを2025年8月22日深夜に公開。主力商品「シリーズ成田」の分配金遅延問題について謝罪した。

不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」に関して、東京と大阪の高裁が相次ぎ、運営会社への行政処分を追認する決定を下していたことがわかった。会社はこれを受けて、7月20日までの予定で資金募集活動を停止している。

「みんなで大家さん」の問題は不特法に基づく案件だが、過去にはソーシャルレンディング業界で類似のトラブルが相次いだ。2017年の「みんなのクレジット」では、資金の流用や関連当事者への集中貸付が発覚し、金融庁から行政処分を受けた。2018年には「maneoマーケット」が資金使途の齟齬で業務改善命令を受け、償還遅延が投資家を直撃した。いずれも「高利回りをうたう一方で資金の流れが不透明」「説明不足でリスクが過小評価された」点で共通しており、今回の事案も同じ土壌にあると見られる。掲示板では「またか」「構造は同じ」と冷ややかな声が相次いでいる。

「みんなで大家さん」は、少額（一般に1口100万円）から参加できる不動産小口投資商品として知られ、投資家のお金を集め、特定の不動産（または不動産関連権利）から得られる賃料収入・売却益などを分配する、と説明されてきました。メディアの解説では“1口100万円”“想定分配年6〜7%”といった表現が並びますが、投資の魅力は「数字の水準」よりも「数字の出どころ」に宿ります。

どんな開発でも、紙の工程表は美しいものです。しかし、許認可、造成、インフラ引込、テナント誘致、金融条件の変化、施工コストの上振れ――遅れの火種はいくらでも潜みます。配当を“毎月”設計している場合、運用初期は自己資金・借入・既存案件のキャッシュで“つなぐ”こともあります。つなぎの期間が長引けば、約定通りの分配は苦しくなります。

都市綜研インベストバンク（本社：千代田区）など2社は、中央区銀座にある店舗・事務所ビルを売却した。いずれも不動産投資商品「みんなで大家さん」を運営する共生バンクグループの企業だ。

約2000億円の投資マネーを集め、3万8000人の個人投資家が参加する不動産小口化投資商品「みんなで大家さん」。成田空港近くの土地を投資対象とした主力商品「シリーズ成田」をめぐっては、運営会社への行政処分や解約手続きの遅れ、開発計画の度重なる延期など、問題が多発している。一連のトラブルを詳報すると共に、制度の課題を追う。

共生バンク（本社：千代田区）が、大阪市中央区宗右衛門町の土地3796m2を取得していたことがわかった。同社は子会社を通じて、個人向け投資ファンドの「みんなで大家さん」を展開するほか、複数の不動産開発を手がけている。

みんなで大破さんにならなければよいのですが。．。

「みんなで大家さん」は過去に新聞広告や交通広告を大々的に展開してきた。「毎月分配」「安定利回り」「年利7％程度」といったキャッチコピーは、低金利に悩む一般層や老後資金を守りたい高齢層に強く響いた。