分譲40年のマンション不具合発覚

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分譲40年のマンション不具合発覚

特に、個人が売主の中古住宅の場合、「契約不適合（瑕疵担保）責任」の責任期間（時効）を「2カ月または3カ月」とする特約を設けるのが一般的です。売主が個人の場合、10年の消滅時効は負担が重く、中古住宅は購入後の経年変化により不具合が発生することも多いためです。

川崎市にある大規模マンションにおいて、建物などの保証期限が終わる前に外部検査を頼んだところ、様々な不具合が発覚しました。なんとその修理費の見積もりは約1億円に上りましたが、売り主が負担してくれたというものです。結果、1億円の支出を避けられたとのことです。

正式な名称は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」です。分譲マンションの増加による居住形態の変化や、既存するマンションの老朽化などから、住みやすい居住環境を確保するためにマンション管理適正化法は作られました。

突然ではありますが、分譲マンションの新築物件を買った人は覚えておきたい節目の年がある事をご存じでしょうか？その節目の年とは2年、10年、20年という建物や設備の保証期間の事です。知らないと、多額の「損」が発生してしまう場合もありますので、本日はその保証期限について、解説をしたいと思います。

大規模修繕工事や日常修繕で適切な修繕を行っていないと、生活に直結する不具合が頻繁におこってしまうのです。日々、漏水に怯えなければならないマンションは、居住者が快適に暮らせるマンションとはいえません。

購入後に見えない部分の不具合が見つかったケースは、実際にあります。築20年を超えると、設備や配管の問題が出やすくなるためです。通常、給湯器やエアコン、空調などの寿命は約15〜25年と一般的には見られるケースが多いため、建築当時から一度も交換していない場合、購入時期と不具合の発生が重なることがあります。

配管は構造の関係で取り替えが難しく、費用がかさむことがあります。そのため、築20年程度の物件では、購入後すぐに設備や配管の不具合が発生する可能性を考慮し、購入前に状態を確認したり、予算に組み込んだりすることが重要です。

国土交通大臣が持つ権限の委任、町村によるマンション管理適正化推進行政事務の処理、宅地建物取引業者が作成する設計図書の交付などが、第百三条から第百五条に規定されています。宅地建物取引業者は、宅地建物取引業免許を所持して宅地建物取引業を行う人物です。宅地建物取引業者が自らマンションなどを分譲した場合、管理組合の管理者に対して当該建物や付属施設の設計に関する図書を交付しなければなりません。

築40年のマンションは老朽化により、不具合が発生する可能性が高いため注意が必要です。

マンション管理適正化法が施行された要因には、区分所有者や管理組合の知識不足、管理意識の低さ、会計の規定がなかったことが挙げられます。これらの状況を改善するため、マンション管理業者の登録制度やマンション管理士の資格が設けられました。マンション管理適正化法は部分的に改正され、マンション管理適正化推進計画制度や管理計画認定制度が作られたことによって、これからはマンションの資産価値向上が見込めます。分譲マンション管理に携わる方は、これらの法律・制度を理解した上で業務に臨みましょう。

借り入れは支払いを先送りにしているにすぎませんが、まとまった資金を捻出できないなか、居住者や近隣住民の命に係わる重大な損傷や不具合がある場合は検討するしかありません。

・表面に現れた瑕疵については責任を負わない「現状有姿売買」不動産の売買では、土地や中古マンション、中古一戸建てなどの売買契約に「現状有姿で引き渡す（土地や住宅の現状のまま、手を加えずに引き渡す）」という特約を付けることがあり、こういった売買契約は一般的に「現状有姿売買」と呼ばれています。ここでいう「現状有姿で引き渡す」の意味は、例えば雨漏りの大きなシミのような、「表面に現れている欠陥や不具合については、契約不適合（瑕疵担保）責任を負わない」ということです。売買契約締結後、引き渡しまでの間に目的物である不動産の状況に変化があった場合でも、売主に契約締結時の状況に復元して引き渡す義務はなく、引き渡し時の状況のままで引き渡す義務を負うにすぎません。

マンションの規模が大きいと、倒壊したり、外壁がはがれ落ちたりしたとき、無関係の周辺の人などにも被害が及びかねません。被害者からマンション所有者が法的責任を問われることもあり、修理費に関わる損得も大切ですが、不具合を決して放置しないことの方が大切です。

出典：国土交通省「築40年以上の分譲マンション数の推移（2023（令和5）年末現在）」

マンションの状態にもよりますが、目安としては、分譲から60年目までは維持管理の計画を立てます。法令やトレンドの変化を取り入れ、管理の方向性も探りながら、5年ごとに計画を見直しましょう。