三井タワマン転売対策 手付金没収

差益ゲット＆決済：新たな買主から受け取った売却代金で、自分が払うべき残代金をまかないます。そして当初支払った手付金と諸費用を差し引いた残りが利益となります。理想的には自己資金の手付金のみで契約→残りは転売代金で相殺し、余った分がそのまま儲けになる計算です。

人気エリアとブランド：港区は伝統的に最高級タワマンが林立するエリアで、近年は六本木・虎ノ門・赤坂などで再開発タワーが投入され、平均坪単価（3.3㎡あたり）が700万円超という世界的にも高水準の値付けが当たり前になっています。中央区は東京湾岸エリア（勝どき・晴海・豊海など）が熱い注目を浴び、再開発が相次ぐことで割安感のあるお宝物件が出現しています。一方、千代田区や渋谷区も希少性の高さから相場を牽引しており、新宿区も副都心として根強い人気があります。デベロッパーのブランドにも注目です。たとえば三井不動産の「Park Court（パークコート）」シリーズや三菱地所の「The Parkhouse」シリーズ、野村不動産の「PROUD」シリーズなどは信頼感が高く、販売時から投資家の目線で「資産価値が落ちにくい」ブランドとして人気です。

加えて、契約条件の確認も重要です。物件によっては引き渡し前の名義変更が認められるケース（例えば転勤や離婚など正当な理由がある場合など）もあります。その場合、登録免許税や不動産取得税などを二重に払わずに済むため利益が増します。また、仮に転売益が出なくとも手付金を無駄にしない方法として活用できる場合もあります。人生何があるか分かりませんから、購入後にローン実行が難しくなった場合（転職・収入減・家族の事情など）は、本来手付金放棄で解約しなければならないところを、転売できれば損失をカバーできるという救済策にもなり得るのです。

近代日本における資本主義経済の確立に貢献した経済人や企業等を挙げることは容易でありましょう。彼の盟友でもあり、時にライバルともなった益田孝（「鈍翁」と号した稀代の数寄者です）の関係する「三井財閥」（経営基盤は「三井同苗」呼ばれる江戸時代以来の同族集団）、岩崎弥太郎由縁の「三菱財閥」、安田善次郎由縁の「安田財閥」（余談ですがJR鶴見線「安善駅」は前身となる鶴見臨海鉄道を安田善次郎が支援したことに因んで命名されました。東大の「安田講堂」も彼の寄贈に掛かる建造物です）等々であります。それらの人物と渋沢とは明らかに同等、乃至は彼らを凌駕するほどの活動と貢献をした経済人であることは間違いありません。しかし、彼らと一線を画するのは、渋沢は自らの名を冠するような「財閥」を形成しなかったことです（現存する「渋沢」名を冠する企業は唯一「澁澤倉庫」のみ）。つまりは、自らの広範な企業活動を通じて、その莫大な利益を「私財化」することに邁進することがなかったことにあると考えます。渋沢の求めたものは、民間企業の活性化を通じた、国家経済の基盤となる農業経営の安定化をも広く包含する、国民生活の全体的な向上にこそあったと申せましょう。従って、渋沢は自らのよって立つ主義主張を「資本主義」にあらず、「合本主義」と唱えました。それは「公益を追及するという使命や目的を達成するのに最も適した人材と資本とを集め、事業を推進するという在り方」（木村昌人『渋沢栄一-日本のインフラを創った民間経済の巨人-』2020年ちくま新書）を意味します。ただ、これだけでは、単なる株式会社組織の説明だろうと思われるかもしれませんが、渋沢の企業活動の根底には「公益に資する」ことが中核に厳然と据えられていることを見逃してはなりません。私的欲求の充足を一義とはしていなかったということです（ここに「資本主義」を称することのなかった所以があると思います）。そして、そのことが、特別展の4・5章に取り上げられる、そして当方が最も心打たれた、生涯に渡って取り組まれる「社会事業」、戦争を回避し平和を希求しようとする「民間外交」に一貫して尽力する、その「生き様」に最も端的に表出していると考えるのです。

物件の抽選当選・契約：人気物件の抽選に当たり購入権を得たら、まず売主（デベロッパー）と売買契約を結びます。契約時には物件価格の5～10%程度を手付金として支払い、残代金は物件完成時（引き渡し時）まで猶予されます。この期間は通常1～3年程度です。

このように、レバレッジ効果の高い取引となるため、上手くハマれば投入資金（手付金）に対して非常に高いリターンが得られます。先述の豊海タワーのケースがまさにそれで、3年間で手付金を約3倍にするポテンシャルがあるわけです。

インターネットバンキングを悪用した不正送金の被害が2023年、件数、金額ともに過去最悪となりました。「個人情報が漏えいした」「取引が停止された」などの文言で偽サイトに誘導され、IDやパスワードを入力してしまうと、ネットバンキングを勝手に操作されて現金がだまし取られる手口が典型ですが、被害が三菱UFJ、三井住友、みずほのメガバンク3行に集中していることも判明、スマホの使用頻度が高く、預貯金も比較的多い40～60代が結果的に狙われているのが特徴だといいます。警察庁サイバー警察局によると、ネットバンキングの不正送金被害は2023年11月末時点のまとめで5147件、80.1億円となり、件数は年間で過去最多だった2014年（1876件）の2.7倍、同じく2017年（30.7億円）の2.6倍にまで拡大したといいます。手口は、金融機関などを装ったメールを送り付けて偽サイトに誘導し、IDやパスワードを入力させて口座を乗っ取る「フィッシング」が大半とみられており、さらに分析した結果、金額ベースではメガバンク3行が全体の47％を占めていることが判明、8月の暫定値（22％）から急拡大しているといいます。警察庁は3行のネットバンキング利用者にホームページなどを通じて注意を促すとともに、銀行側になりすましメールを除外する技術の導入や送金限度額の引き下げなどを要請しています。被害はスマホの使用頻度の高い年齢層に多く、預貯金が比較的少ない20代や30代ではなく、40～60代に集中、40代は全体の18％、50代は23％、60代が20％と、合わせて6割を超えているといいます。国内のネットバンキング不正送金被害は、上半期には「専業のネット銀行が目立った」ところから、下半期に入ってメガバンクに移行したとみられます。警察庁は、サイトの真偽を判断する業務に生成AIの活用を検討しているといいます。

また、雪岱は、女性の方にとっては極々身近な企業であろう「資生堂」の社員であったこともあり、今でも用いられている、あの独特な「資生堂書体」と称されるロゴデザインも雪岱の手になります。その意味では、雪岱は、画家・絵師というよりも、今で言うところのグラフィックデザイナーに近い作家であったとも申し上げることができようかと思われます。しかし、そこは名手下村観山に学び、日本画の基礎的技量を十二分に身に着けた雪岱だけあって、単なるデザインを超えた芸術作品となりえているのだと思います。現在三井記念美術館にて開催中の本展でありますが、会期は4月18日（日曜日）までとなっております。その後は、富山県水墨美術館（4月27日～6月13日）・山口県立美術館（7月8日～8月29日）と巡回いたしますが、流石に千葉から出かけるにはチト遠方に過ぎましょう。残す会期は10日程でありますが、ご興味がございましたら、三井越後屋の故地に建つ重要文化財「三井本館」7階にある当館へと是非脚をお運びくださいませ。強力にお薦めしたい美術展であります。たった一作『青柳』に出会うだけで、心の中が「春くる風の色」で染め上げられること必定かと存じます。

中央区や港区の一部新築タワマンでは、抽選対象になった一般販売住戸が引き渡し前に転売され、買えなかった人から批判の声があがっていた。こうした状況も踏まえ、三井不レジなど複数の大手ディベロッパーは、購入戸数の制限▽抽選時の「名義貸し」の禁止▽引き渡し後一定期間の転売自粛要請、などの対策を打ち出していた。

昭和58年（1983）、沼田武県知事の提唱による「新産業三角構想」が発表されます。これは、幕張の新都心構想に加え「上総新研究都市開発構想」「成田国際空港都市構想」とを併せて進めるというものでありましたが、中でも「幕張新都心構想」をその中核に位置付ける内容でありました。何故ならば、幕張の地が、首都東京と成田空港との中間に位置し、高速道路によって両地を密接に結ぶ立地にあるとの経済面での要地であることに期待が寄せられたからに他なりません。その中核施設として「メッセ」の設置が検討され、昭和62年（1987）に起工、平成元年（1989）にオープンとなります。つまり、幕張新都心は国際見本市・会議・交流事業会場としての「コンヴェンション機能」が付与されることとなったのです。更に、千葉県企業庁による幕張新都心計画に基づき、無秩序な開発が抑制する集団規定が作成され、ブロック毎の都市機能が定められました。それに基づき業務研究地区に平成2年（1990）24階のツインタワーが完成し先端企業100社が入居。更に海浜幕張駅を中心としたタウンセンター地区にホテルや商業施設のプレナ幕張がオープン。更に同年、県立幕張海浜公園の整備が進められた公園緑地地区に千葉マリンスタジアムが開場（翌年に千葉ロッテマリーンズの本拠球場）。そして、住宅地区では、平成3年（1991）千葉県企業庁作成「幕張新都心住宅都市デザインガイドライン」に基づく造成が行われました。その結果、バランスの取れたマンション群の建設が推し進められ、「パティオ」と称するヨーロッパを思わせる統一された街並みの居住区が完成。この住宅地は「幕張ベイタウン」と名付けられます。現在、本来は文教地区として予定されたものの、早稲田大学誘致が頓挫した結果、空地であった地への高層タワーマンション6棟の建設が進んでいます。令和元年（2019）から、今後15年をかけて建設と入居が進められていく計画とのことです。これから、幕張A・C地区の景観は大きく変貌していくことになりましょう（こちらにも三井不動産が関わっていることは言うまでもありません）。

日本生命が三井生命保険を買収。加えて豪州の銀行が持つ保険事業も買収のために交渉中！ 少子化で国内市場が縮小するのを見据えた老舗の大転換に注目。

抽選は基本的に公平なランダム抽選ですが、販売会社によっては公開抽選会で行う場合と、非公開でコンピューター抽選する場合があります。当選すればすぐ営業担当から電話連絡が入り、数日中に契約手続きへと進みます。当選後すぐにまとまった契約金（手付金）を用意する必要があるため、事前に資金準備だけは怠りなく。

絵画の世界に目を転じれば、古来「淀の川瀬の水車」と謡われ、12世紀末成立『梁塵秘抄』にも採録される、淀の水車を描いた絵画作品にも「青柳の糸」が定番として描き込まれております。淀の地には古くから灌漑のための水車が設けられていたようですが、天正14年（1586）に淀水運支配河村与三右衛門（生年不詳～1615）の手により、淀城の北にあたる桂川・宇治川の合流点附近に大小二基の水車が設けられました。大は直径8間、小は6間の大きさを誇り、川の水を掬い上げて淀城内の泉水に引いておりました。それは江戸時代の淀城にも引き継がれ、近世になってからその意匠性が喜ばれ、数多の絵画に描かれることになったのです。それらの作品からは、大きな水車と水辺の柳をそよがせる爽やかな薫風を感じさせられます。しかし、「青柳の糸」を描いた優品と言えば、個人的に小村雪岱（1887～1940）の版画作品、その名もズバリ『青柳』を筆頭に挙げたいと存じます。過日出かけた三井記念美術館開催の企画展『小村雪岱スタイル』にも出品されておりました。当方も久方振りに再会し、改めてその素晴らしさに心打たれるものがありました。もし、当作品を御存知なきようでしたら、是非ともネット等で作品をご確認いただければと存じます。

契約で転売禁止の場合：デベロッパーとの売買契約書に「引き渡し前の譲渡禁止」「名義変更禁止」といった条項がある場合、それを破ると契約違反となります。多くの新築分譲契約では転売や名義貸しを禁じています。違反が発覚すれば契約解除・手付金没収などペナルティを受ける可能性があります。

前述したように、デベロッパーごとの特徴を掴むことも大切です。三井不動産系（パークコート等）は転売妙味がある良心価格設定の例が多いですが、その分人気化し抽選難度も上がりがち。住友不動産系（シティタワー等）は分譲価格が強気と言われ、購入時点で将来価値をかなり先取りしているため転売益余地は小さいとも。ただ住友物件は投資家より実需ファミリーに人気が高く抽選倍率は抑えめ傾向なので、当てやすさと値上がり幅のバランスで戦略を考えると良いでしょう。野村不動産（PROUD）や三菱地所（The Parkhouse）などもブランド力があり、中古市場でも好まれるため、多少高値掴みしても資産価値を保ちやすいです。「将来売るときにこの名前なら売りやすいか？」という観点でブランドを見ることも忘れずに。