みんなで大家さん 計27商品で遅配

「みんなで大家さん」は、少額（一般に1口100万円）から参加できる不動産小口投資商品として知られ、投資家のお金を集め、特定の不動産（または不動産関連権利）から得られる賃料収入・売却益などを分配する、と説明されてきました。メディアの解説では“1口100万円”“想定分配年6〜7%”といった表現が並びますが、投資の魅力は「数字の水準」よりも「数字の出どころ」に宿ります。

みんなで大家さんのような不特法スキームは、案件単位の私募・公募により、開示の粒度や評価の頻度、分配方針が商品ごとにばらつきやすい。どちらが“良い／悪い”ではなく、投資家が求める透明度・流動性・期待利回りに応じて選び方が変わります。REITは“見える化”の強さ、小口商品は“案件の色と裁量”が魅力になりやすいのです。

約4万人の投資家が参加する不動産投資ファンド「みんなで大家さん」に関する新たなトラブルが明らかになった。7月31日、主力商品「シリーズ成田」の投資家に対して、共生バンク（東京・千代田）グループの都市綜研インベストファンド（大阪市）が、分配金（配当）の支払い遅延を告げる文書をメールや郵便で送付。当日に入金を待ち望んでいた投資家も多く、突然の知らせに動揺が広がっている。

「みんなで大家さん」は、不動産特定共同事業法（不特法）に基づく商品で、営業者と販売会社が役割を分けて投資家から資金を募る。投資家は匿名組合契約を通じて出資し、賃料収入や売却益から分配を受ける仕組みだ。一般の投資信託やJ-REITとは異なり、開示制度や監視体制は緩やかで、投資家保護の網は薄い。

みんなで大家さんの事業参加者は出資持分に応じて２ヶ月に１回、年6回の利益分配金を受け取ることができます。

「みんなで大家さん」は過去に新聞広告や交通広告を大々的に展開してきた。「毎月分配」「安定利回り」「年利7％程度」といったキャッチコピーは、低金利に悩む一般層や老後資金を守りたい高齢層に強く響いた。

みんなで大家さんでは、事業参加者の出資元本の安全性を高めるため、優先劣後システムを採用しており、事業参加者からの出資を「優先出資」、営業者からの出資を「劣後出資」として、営業者に対して事業参加者が優先して出資金の返還を受けることができます。

2024年6月、東京都は販売会社「みんなで大家さん販売」に30日間の業務一部停止と指示処分を下した。契約成立前書面の不備や投資対象の変更に伴う説明不足が理由だった。同じ日に大阪府も営業者「都市綜研インベストファンド」に処分を下し、土地の記載誤りなどを問題視した。投資家からは「行政が動いた時点で危険信号だった」「もっと早く警告が広まっていれば投資しなかった」といった悔しさの声が上がっている。さらに2013年にも大阪府が60日間の業務停止を命じており、ガバナンスや説明義務の不徹底が繰り返されている構図が見て取れる。

みんなで大家さんのような不動産小口投資は「共同事業としての運用と分配」を掲げる点で、原野商法とは制度的にまったく異なります。一方で、“更地または未稼働資産の将来価値に賭ける”という構図や、“出口が見えにくいのに前倒しで夢を語る”というコミュニケーションは、心理的な類似を帯びやすい。

「みんなで大家さん」の問題は不特法に基づく案件だが、過去にはソーシャルレンディング業界で類似のトラブルが相次いだ。2017年の「みんなのクレジット」では、資金の流用や関連当事者への集中貸付が発覚し、金融庁から行政処分を受けた。2018年には「maneoマーケット」が資金使途の齟齬で業務改善命令を受け、償還遅延が投資家を直撃した。いずれも「高利回りをうたう一方で資金の流れが不透明」「説明不足でリスクが過小評価された」点で共通しており、今回の事案も同じ土壌にあると見られる。掲示板では「またか」「構造は同じ」と冷ややかな声が相次いでいる。

一般的な不動産投資のデメリットを解決する「みんなで大家さん」

成田空港周辺の開発用地に出資すれば利益を得られるとする不動産投資商品「みんなで大家さん シリーズ成田」の配当が遅れている問題で、遅配がシリーズ成田以外の商品にも広がったことがわかった。成田の遅配は３か月連続で、他商品も合わせると２７商品で遅配が起きている。出資金の返金を求める提訴が相次いでおり、弁護士に相談している出資者は少なくとも１０００人に上る。